• Le Conseil municipal du 2 avril était saisi du Plan local d’urbanisme (PLU) dont le vote était particulièrement important puisque ce document fixe les contours réglementaires d’urbanisme de la ville, donc la qualité d’habitat et de vie des Montreuillois.

Un « couac » qui fait mauvais genre

Premier étonnement. Habituellement, ce sont les adjoints en charge du dossier qui présentent les délibérations. Ce ne fut pas le cas pour la présentation du Plan local d’urbanisme (PLU). Et pour cause, l’adjoint en charge de ce dossier (le Premier adjoint), avait annoncé une semaine plus tôt sa décision de quitter la majorité municipale, devenant ainsi – 3 ans après l’élection – le 11^e élu de la liste « Montreuil Vraiment ! » à officialiser la fin de sa collaboration avec l’équipe dirigée par Dominique Voynet.

Les enjeux du PLU : construire la ville de demain

Le Plan local d’urbanisme (PLU) est important politiquement. Il s’agit de faire évoluer un règlement d’urbanisme qui date de 1998 et qui est devenu totalement obsolète. 

En effet, le précédent Plan d’occupation des sols (POS) n’avait pas permis un développement harmonieux de la ville : des quartiers entiers ont été spécialisés. Les uns pour l’immobilier de bureau, les autres pour le logement. Lorsque des zones étaient dédiées aux entreprises, il n’y avait aucune possibilité d’y construire des logements. Notre ville était ainsi comme figée. Chacun peut d’ailleurs le constater en se promenant par exemple dans certaines rues du bas-Montreuil, complètement désertées du vendredi soir au lundi matin.

Au lieu d’artères de vies partagées, se sont construits des quartiers aux rues désertes. L’exact inverse du mieux « vivre ensemble ».

Si l’on ajoute à cela la complexité du règlement du précédent POS (complexité connue de tous les Montreuillois ayant eu à déposer un permis de construire), chacun mesure l’absolue nécessité de revoir de fond en comble le dossier. Ceci devrait d’ailleurs inciter l’ancien maire et ses amis à un peu plus d’humilité et de modestie, car si aujourd’hui les riverains s’inquiètent sur des opérations programmées, c’est aussi parce qu’elles ont été conçues selon l’ancien POS.

Ce que nous trouvons positif dans ce nouveau plan local d’urbanisme

• Il rend obligatoire la réalisation d’au moins 25 % de logements sociaux dans les programmes de logement d’au moins 2.500 m² (soit une quarantaine de logements environ) et qui plus est dans des quartiers qui sont aujourd’hui sous-dotés en logements sociaux. Certains considèrent que c’est insuffisant ! Ce sont pourtant les mêmes qui n’avaient institué aucun minimum – oui, aucun -  puisque l’ancien POS ne prévoyait aucune obligation en la matière. Cette nouvelle disposition est un moyen simple et clair pour une ligne de conduite qui devrait pourtant faire consensus : garantir le caractère et l’identité populaire de notre ville.

• Il permet une créativité architecturale plus grande en n’imposant pas des façades alignées et uniformes comme le prévoyait l’ancien POS. C’est aussi cela se tourner vers la modernité.

• Il diminue les hauteurs maximales autorisées pour les constructions et impose maintenant de tenir compte de la largeur de la voie pour déterminer la hauteur maximale.

• Il module les possibilités de construire en fonction de la proximité des transports en commun. Et de ce point de vue, les périmètres de contraintes ont été resserrés, c’est dire que le PLU, même dans ces zones particulièrement attractives, ne joue pas la carte de la densité maximale comme la réglementation en offre pourtant la possibilité.

• Il n’interdit aucunement de réaliser autant de places de stationnement ou même davantage qu’auparavant.

• Il tient compte des nouveaux modes de construction écologiques et durables, mais surtout il les favorise. Ainsi les toitures ou façades végétalisées sont pour partie comptées en espace vert.

• Enfin, il simplifie considérablement le découpage en différentes zones de la ville et autorise la création de logements là où le précédent POS l’interdisait en s’appuyant sur des artifices réglementaires douteux. Favoriser la création de logements, dès l’instant où elle est maitrisée et accompagnée, et encore mieux précédée des équipements publics nécessaires, cela nous parait une bonne idée quand on connait la situation de milliers de ménages à la recherche d’un logement tout simplement décent.

Ces avancées nous paraissent donc de nature à favoriser un développement durable et harmonieux de la ville. Le PLU pourra d’ailleurs être amélioré par la suite, car son usage permettra de découvrir ses limites ou ses imperfections. Il sera évidemment possible de le corriger si besoin.

Spéculation immobilière. Contrairement à ce qui a pu être dit dans certaines interventions en Conseil municipal, la ville n’est pas abandonnée aux promoteurs grâce au PLU qui favoriserait leur avide appétit. Montreuil est l’une des rares villes de la région parisienne (avec Saint-Ouen et Ivry notamment) à fixer aux promoteurs un prix maximum de vente pour les logements, et ce de manière à contenir la hausse des prix observée dans notre région. Ce n’est pas une disposition qui leur fait franchement plaisir. Ce n’est pas une conséquence automatique du PLU qui peut s’en dispenser. Il s’agit là de la marque d’une volonté politique et nous espérons que Dominique Voynet et son équipe continueront à être inflexibles sur cet aspect des choses.

Environnement. De la même manière, concernant les zones naturelles, par exemple celles qui se trouvent sur les Murs à Pêches, l’indice NAG est très clair : il ne peut y avoir une « colonisation » future par du logement à fonction résidentielle. Seules des extensions d’habitats existants – et légaux, ce qu’ils ne sont probablement pas tous – sont permises… mais limitées à 10 % de l’emprise au sol existante. Un habitant vit dans 100 m², il pourra demander une extension de 10 m², pour la construction d’une véranda par exemple. Nulle possibilité de construire des entrepôts, évidemment. Même les bâtiments de service public ou d’intérêt collectif sont interdits en première intention. Les seules constructions permises sont celles destinées aux personnes dont la présence permanente est nécessaire (gardiennage de surveillance, etc.). C’est dire qu’elles seront limitées, voire inexistantes. C’est pourquoi sur tous les terrains des secteurs naturels, il n’y a aucun risque de voir s’installer des habitations résidentielles sous forme de lofts luxueux avec vue sur des espaces verts, que nous espérons de qualité exceptionnelle. Le PLU n’est pas l’ouverture de zones de Boboland.

Notre vigilance demeure toutefois intacte

Cela n’enlève en rien notre inquiétude sur le pilotage du développement urbain de la ville, tant l’équipe municipale de Dominique Voynet accumule les renoncements dans les engagements de campagne.

Le développement harmonieux de la ville est possible avec le PLU et il doit s’accompagner de la réalisation des équipements publics nécessaires. Prenons quelques exemples.

• Education. A la demande de Mouna Viprey et de Manuel Martinez, un emplacement réservé figure au PLU pour la réalisation d’une école dans le bas-Montreuil. L’emplacement est idéal du point de vue géographique. Le terrain est nu et appartient à un seul propriétaire. Le seul obstacle avancé par la municipalité à la réalisation d’une école est son coût. Le propriétaire serait trop « gourmand ». C’est souvent le cas. Mais dans ce genre de situations, il existe pourtant des outils juridiques à disposition de la collectivité afin de faire primer l’intérêt général sur l’intérêt particulier. Qu’attend par exemple la mairie pour lancer une déclaration d’utilité publique et obtenir l’expropriation au prix fixé par le juge ? 

Ce qui est vrai pour les écoles, l’est aussi pour les équipements sportifs.

• Sports. Ainsi, rue Raspail en face du collège Paul Eluard, une opération de 100 logements est en chantier. Le projet initial présenté aux habitants prévoyait la réalisation d’un Dojo, salle d’arts martiaux, en rez-de-chaussée. Le permis de construire a été accordé conformément à cet engagement. Or quelques mois après mars 2010 et notre départ de la majorité municipale, la municipalité s’est empressée d’accorder un permis de construire modificatif au promoteur, renonçant sans plus d’explication à la réalisation du Dojo.

Ce qui est vrai pour les écoles et les équipements sportifs, l’est hélas également pour l’accueil des jeunes Montreuillois dans les crèches.

• Petite enfance. Ainsi, sur le site Saint-Gobain, rue Beaumarchais et Edouard Vaillant, un projet fut présenté aux riverains comprenant des logements, des bureaux et une crèche. Là encore, la Ville a finalement reculé en supprimant la crèche qui devait pourtant assurer une réelle mixité. Pourquoi la municipalité a-t-elle cédé si facilement aux exigences des promoteurs ?

Ce ne sont que 3 exemples parmi beaucoup d’autres où la municipalité a renoncé trop facilement à des initiatives qui nous semblaient pourtant aller dans le bon sens.

• Finances de la ville. Enfin, à la lumière de notre conseil municipal du 31 mars, la façon dont les coûts dérapent sur des opérations de taille modeste comme la réhabilitation du 116 rue de Paris ou le Parc aquatique écologique de plein air, nous fait craindre le pire pour les opérations d’urbanisme importantes qui sont annoncées dans les prochaines années (dans le bas comme dans le haut Montreuil).

Rester en cohérence, quelles que soient les circonstances, mais rester vigilants 

Le PLU a été piloté de manière très active par Manuel Martinez entre 2008 et 2010, du temps où il était adjoint à l’Urbanisme. Il fut bouclé quelques heures avant notre expulsion de la majorité municipale, au moment de notre refus de voter la hausse des impôts locaux.

Les élus du groupe Renouveau socialiste à Montreuil ont décidé de ne pas imiter la Sénatrice-maire dans la trahison d’engagements et ont donc voté en conscience ce plan local d’urbanisme.

Ce PLU nous parait être réellement meilleur que l’ancien POS. Il est plus simple, et permet à la ville de se tourner vers une modernité plus en phase avec les besoins d’un urbanisme mixte et durable.

Toutefois notre vigilance restera grande quant à la capacité de l’équipe municipale à utiliser ce nouvel outil au mieux des intérêts des habitants. L’outil réglementaire nous semble pertinent. Mais le pilotage politique devra être suivi avec une très grande attention. Nous y veillerons.